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后千亿时代 一场没有天花板的战争

商机之窗 545阅 2017-01-13

这是一个巨变的时代,原本的行业巨头可能因为一步踏不上时代节拍,轰然倒塌。2007年,诺基亚前CEO康培凯在谈到苹果的挑战时说,iPhone只是一款小众产品,成不了气候。然而很快,诺基亚成为微软的“盘中餐”。

巨头起舞、大浪淘沙。2016年,注定是中国房地产企业发展史中的标志性节点,万科、恒大、碧桂园一步跨越3000亿关口,甚至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业增至12家,改变连续几年一成不变的7家的格局;全行业年度销售金额首超十万亿……

房企的后千亿时代,将是一场没有天花板的战争。

销售型业务引领规模战

万科集团总裁郁亮曾把万科的未来称之为“没有终点的马拉松”,跑得太快可能会很快崩溃,跑得太慢将会被别人赶超,他需要给万科找到最佳方向和配速。

当万科提出“不追求规模”时,融创中国董事长孙宏斌却一针见血地说,在行业集中度越来越高的当下,唯有将规模做大,才能有更高的生存几率。他的判断是:5-10年之后,前100名房企会占市场份额的70%-80%,前10名平均要达到4000亿的规模。

规模房企中,恒大、绿地、中海、万达是典型代表,而传统销售型业务仍是房企主要发展方向,无论是住宅开发,还是商业地产、文化旅游或者小镇业务,以至于合作、代建,很长一段时间,规模的竞争,仍然是传统销售型业务的竞争。

作为房企的老本行,拿地、并购,仍是房企扩张销售规模的第一手段。去年前11月,碧桂园新增土地面积高达7104万平方米,不仅居所有房企之首,也创下了自身历年拿地金额和面积的新纪录。

中国恒大则以大量并购项目或公司的方式获取土地,2015年的新开工面积达到了89%,直接导致了恒大2016年销售业绩的爆发。恒大2016年中期报告显示,2016年上半年,恒大借款总额3813亿,大部分用于获取土地。

规模战争的另一种打法,是通过品牌和管理的输出获取收益,典型者如万科、绿城、滨江,在行业内属于参与较早的品牌房企,主要集中于住宅项目的建设与运营。在商业领域,万达、中粮也加入进来。

传统住宅之外,除了商业地产、文化旅游、金融等业务,小镇成为抢占规模时代的利器。比如万科、绿城、华夏幸福、碧桂园等多家房企已先后试水特色小镇。华夏幸福喊出了3年之内冲击2000亿销售大关,其底气正是旗下庞大的产业园业务。

平台重构,抢收下半场红利

短期内凭借销售业务抢占规模的同时,房企并没有闲着。随着新业务的拓展,在下半场,房企已经不再是房企。万科集团高级副总裁张纪文此前指出,“10年后有一样东西大家一定不会关注,那就是销售额,因为没有任何意义。”

明源地产研究院研究员王恒嘉也认为,地产上半场,追求规模以占据优势,是一种成功战略。但在地产下半场,这种战略将很危险。下半场的红利主要是经营存量房、做服务。

万科在一份报告中就详细提及养老、电商、物业管理、房地产金融四大领域的现状及发展机遇。张纪文甚至表示,5年后,大家会看到万科已经不是一家房企,而是创造下一个奇迹的城市配套服务商。

随着房企转型的深入,其发展模式、经营思路、组织结构和企业文化或将面临更深层次的变革。在市场集中度加剧的同时,一批超级大集团将会出现。

几乎所有大型房企都在重构业务。绿地在做强房地产主业的基础上,加快大基建、大金融、大消费三个重点领域的发展,并通过参股优质企业和嫁接互联网培育新商业模式,打造“绿地系”企业群。万达在利用文化旅游城跑马圈地以及海外并购的同时,形成了商业、文化、网络、金融四大产业集团。

佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎建议,做关联产业最重要的是要处理好业务占比,可借鉴“721”模式,即主营业务占70%比重,处在成长期的业务占比20%,正在探索创新的业务占比10%。这样不但能够继续壮大主业、控制风险,还利于新的盈利模式的培养。

万房投资首席执行官傅硕认为,随着超级产融结合战的打响,即将迈入4000亿的巨头有更大的腾挪空间,得到没有天花板的市场。所以,以碧桂园、恒大和万科为代表的巨头估值,万亿估值极有可能是“起步价”。

前瞻

预计2018-2020年,恒大、万科、碧桂园有望突破万亿大关。除三大龙头房企外,千亿房企也有望上升至15家,未来平均销售金额可达1500亿元。到2018年以后,千亿房企销售业绩约占全国房企销售金额的50%左右。千亿房企将成为房地产行业的主流。

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