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假如房产预售取消,房价将迎来下跌

小小金融 105阅 2018-09-28

说到房价,总能挑起大家的神经, 不管是已经买房还是没买房的,房价的波动总是能让大家兴奋或紧张,而未来一个跟房地产有关的政策改革可能会对我国的房地产有着深远的影响。

1、广东等省份酝酿取消商品房预售许可

9月21日晚间,一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息刷了各大媒体头条,该《通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料,并将于9月25曰上报住房和城乡建设部。

《通知》称,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应。为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

2、为何要取消预售许可证?

商品房预售许可在我国已经存在了20几年,预售许可其实是楼花的变种,楼花是40年代由香港的霍英东发明,而大陆最早引进这种开发模式的是深圳市,后来这个制度发展到全国,为我国房地产业的发展立下了汗马功劳,可以说,如果没有预售许可,最近十几年的我国的房地产不可能取得那么快的发展,因为目前房地产对预售资金的依赖性很大。

从有关数据统计来看,目前新开发的房地产对预售资金的以来程度大概是在40%左右,依靠预售资金这块肥肉,房地产开发商用很少的资金就可以撬动很大的楼盘开发,不断的进行滚动开发。

然而,预售许可也有很多弊端,这其中的表现几个方面:

第一、一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益,另一方面将会产生大范围长时间信访事件,增加维稳压力。

第二、使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。如:虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

第三、交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。

第四、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一,测绘机构不尽相同,标准也不统一,存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面,易引发纠纷诉讼。

第五、造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,导致吸引大量社会资金涌入,一方面不利于社会经济平衡发展,另一方面使不具备开发实力的企业进入市场。

所以为了规范房地产业的发展,有关部门在研究取消商品房的预售许可。

3、取消预售许可会有什么影响,是否会带来新一轮房价的高涨?

目前开发商的资金本身就很紧张,银行开发贷已经很难,很多中小企业根本就没法从银行拿到开发贷款,所以只能通过其他渠道去融资,而在这种背景之下,预售资金对开发商来说就显得更为重要。

而如果预售许可真的取消的话,对很多开发商来说将会是致命的打击,一旦预售这个资金被切断,很多中小开发商马上就会出现资金链断裂。

对此很多机构及网友都预测说取消预售许可之后,房价将会迎来新一轮上涨,因为随着资金链的断裂,房地产市场将会面临洗牌,到时资金雄厚的大开发商可以存活下来,而一些中小开发商由于融资渠道受阻,将会面临倒闭或被吞并。

一旦房地产市场重新洗牌,那就会迎来房地产的垄断时代,而垄断的市场对消费者来说从来就不是什么好消息,比如滴滴垄断出行市场之后连续出现了性侵事件。一旦房地产走向垄断的市场对购房者来首绝对也不是什么好消息,到时房地产市场只剩下一些有实力的大型开发商,他们占有绝大部分市场份额,拥有很高的定价权,到时他们可以通过控制房源等方式来控制市场供给,从而导致房价的上涨。

但是实际上这种论断是缺乏市场实际的依据,我认为如果真的取消预售许可,房价不仅不会上涨,还设有可能会下降,要理解这其中的逻辑,我们就得先了解下最近几年我国房价为什么会出现暴涨。

最近几年我国的房价涨幅一轮又一轮,政府部门也出台了很多调控政策,从最开始的限制购房条件,到限制买房,再到摇号买房,调控政策不断加码,但是为什么房价却是越调越涨呢?

这里面的跟房产预售绝对脱不了关系,房产预售许可的存在为高房价的存在提供了土壤。

首先房产预售实行的是期房销售,也就是说购房者根本看不到房子本身,房子是好是坏,未来房价是高是低完全是开发商说了算,很多人购买期房完全是跟着开发商勾画的圈子走,而开发商向来是唯利是图的,能赚1块钱他们绝对不会赚9毛钱。所以在利益的驱使之下,开发商不惜搞虚假宣传,捂盘惜售等。

这几年有的城市一年的房价就可以暴涨40%以上,大家认为按照我人民目前的收入水平,房价一年暴涨40%合理吗?如果是真实的市场刚需,房价能飙涨这么快?所以这一涨价非常不合理,但就算不合理它还是真实发生了,那为什么房价可以在短短一年内暴涨40%以上?

这里面跟房产开发商及中介的炒作绝对离不开关系,甚至是开发商在刻意哄抬房价,通过控制房源来制造房源紧张的局面,很多开发商通过捂盘,根据市场的实际情况调整房价,然后通过造势来提高房价。

4、那为什么开发商可以捂盘惜售哄抬房价?这里面就跟预售许可脱不开关系。

在预售许可之下,开发商只需要有25%自有资金就可以开始新一轮的开发,然后又开始预售,比如一个楼盘是2个亿,开发商只需要卖出去30%左右就可以拿回已经投入的资金,然后又开始二期、三期的建设,剩余70%左右的房子可以慢慢卖,坐等涨价。

如果取消预售许可,那开发商这个套路就行不通,到时房产就跟一个普通的商品一样,开发商只有积极的把房子卖出去才能回笼资金,才能有钱投入新的项目当中,如果开发商捂盘惜售,就像一个企业有大量存货一样,将会产生很大的资金成本,存货越多资金周转率越低,这是很多企业不想看到的。

所以在现房售卖机制之下,开发商留在手中的房子越多,成本也高,到时开发商只会想着怎么尽快把房子卖出去,甚至不惜降价处理。

至于很多人所说的取消预售会造成市场垄断,导致房价上涨,我认为这点不用过多担心,一方面是目前房价之所以涨的很猛,跟房地产行业的乱象有很大的关系,在预售许可之下,只需要很少的资金就可以搞房地产, 所以目前市场上有很多开发商,很多楼盘都是几个人合作揍个几百万拍卖土地,然后通过银行贷款,预售房产等方式实现开发,房地产的低门槛导致了目前房地产行业的混乱。

目前市场上有很多无良开发商,他们根本没把监管当回事,所以像虚假宣传,哄抬房价的事情他们经常干,他们不怕被罚,反正哪天被罚了交几百万的罚款,然后关门了事,这点罚款相对高房价来说不值一提,所以违规成本很低。

而取消预售许可之后,房地产的开发门槛一下就提高了很多,没有足够自有资金根本玩不起,到时估计市场上90%以上的中小开发商都得倒闭,留下的都是一些正规的大企业,这些大企业跟小开发商可不一样,他们对监管比较敏感,不敢跟着政策对着干,要不然吃亏的是自己,到时房地产的调控将会变得更加有效,房价也更容易得到控制,甚至房价会下降。

当然目前要说取消商品房预售还为时过早,毕竟房地产牵扯的利益太广,大到GDP、政府财政收入,小到开发商倒闭造成烂尾,购房者利益受损,这里面可以说牵一发而动全身,所以目前取消商品房预售只是在研究阶段,应该不会落地。

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